一个旅游度假区第一个对象是当地的市民，严格地说，大众产品就不能是最好的地段，不能是最好的产品。然后是中程市场。最佳的是远程市场，远程市场就需要最好的地段、最好的产品。

简单地说，度假区就是以度假为主体的国土功能区。我把度假区的一些特点归纳如下：

起步阶段

1991年到1996年，这是起步的阶段，我们当时搞了12个，但是严格地说，成功的不多，所以原来的预想基本没有实现。为什么没有实现？两个原因：第一，在国际市场上我们这样的产品缺乏竞争力；第二，国内的市场需求还没有起来。但是这12个度假区，如果从自身发展来说都不错，什么原因？对应了城市化发展的浪潮。这12个度假区，现在要一个一个分析，自身发展都不错，但是很多不是度假区了，真正作为度假区现在还能够立起来的，就是一个亚龙湾，一个滇池，其他的作为度假区本身就立不起来。

起伏阶段

1997年到2001年，这个时候还是传统模式主导。

第一，与人为敌的开发模式。我们开发度假区的时候完全不知道什么叫度假区。因为在度假区的规划方面，我们和清华大学、同济大学打了20多年的官司，经常一说做规划请他们做规划，然后规划一讨论或者一评审，我说这个规划不对，这是做了一个滨海小城镇，而不是一个度假区。然后我们就吵，吵来吵去，只要我们旅游部门谈意见，这个规划就不能通过，很不客气。说地方政府要求做一个滨海小城镇，那你们做你们的小城镇，和度假区没有关系，其中一个最根本的问题就是开发模式错了。我说一个最简单的例子，酒店，我们的规划是海岸、沙滩，然后一条大路，一个绿化带，绿化带后面才是建筑。要从酒店下海，换不换衣服？不换衣服也得走10分钟、一刻钟。换了衣服，到了滨海，滨海还得有冲凉的房子，还得有更衣室，实际上污染更厉害。现在的模式很简单，在酒店房间里换好游泳裤，一个电梯出来游泳池，游泳池外面就是海。所以很多无边界的游泳池，让你觉得这个游泳池和海连在一起，感觉非常好，这叫做以人为本。我们口口声声说保护，实际上不是保护的概念，以总体而言，按照一个小城镇的模式来建设一个度假区，这叫与人为敌的开发模式。

第二，政企合一的管理模式。这个模式好不好？看阶段，我的看法，在一个度假区开发的早期，应该是政府主导，中期是政企合一，后期市场主导，所以很难说某一个模式最好，不同的阶段有不同的模式对应。早期如果没有政府主导，连拆迁的事都办不了，那这个度假区怎么搞？中间没有政企合一，招商引资就有困难，比如说投资商来了，说我们和政府没法谈，签约也没法签约，和政府只能签意向，真正签合同只能找公司签，出了事打官司都有个主体，能动不动和政府打官司吗？所以中期必然是政企合一，一个管委会，一个平台公司。到了后期，管委会服务功能为主，市场功能以公司为主体。可是我们经常是政企合一从头顶到尾，当然这里和度假区功能变化有关系。像青岛的石老人，一开始叫国家旅游度假区，后来加了一个高新科技区，后来把崂山区也弄进来了，三区合一，本质上就是一个行政区，所以现在到了青岛，国家旅游度假区这个词都没了。

第三，漫天撒网的市场模式。总觉得所有的客人都是我的客人，这就错了。一个度假区第一个对象是当地的市民，严格地说，大众产品就不能是最好的地段，不能是最好的产品。然后是中程市场。最佳的是远程市场，远程市场就需要最好的地段、最好的产品。我们现在漫天撒网，比如说一类是大众性的产品，谁都想对应，那是不可能的。

第四，功能变化的衍生模式。做着做着不灵了，城市化发展起来就变，变我不反对，我赞成，随着变化而变化，但是变到一定程度就别说度假区了，就换个名。要坚持叫度假区，就得以度假产品为主体，以度假功能为主体。

起飞阶段

2002年到2010年，这时候形成了多样化发展和多元化发展，投资多元化，民营企业投资成为主流；管理多元化，外管饭店的层次深化；市场多元化，对应需求多元化；产品多元化，成为市场亮点；发展多元化，资本运营成为关注重点。应该说这个格局已经形成了。

提质阶段

可以说这几年有一批高品质的度假产品已经产生了。比如说讲温泉度假、温泉产品，最好的就是广东的从化，一个项目投资60亿。要讲酒店的复合型产品就是红树林。清水湾是集中了资源，创造了精品。海棠湾是一个高端建设配套发展，所以现在世界上主要的酒店品牌，高端品牌都进去了。像秦岭，我就很奇怪，在宝鸡的眉县，200亿投资做了一个秦岭国际度假区，就是温泉集中，形成了规模运作，但是这个项目能不能做成功，我实在是怀疑，可是我去看的时候是风风火火的，那真是热火朝天。总体来说，因为我们现在的消费者都出过国了，尤其是追求度假的，有很丰富的度假经验了，对于品质的要求很高，所以下一步谁能做精品谁就有市场。

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